Exkluzivní smlouva s makléřem při prodeji nemovitosti – jaké jsou výhody a proč se uzavírá?
Mnoho prodávajících znejistí, když najdou realitního makléře, se kterým by rádi navázali spolupráci – najednou totiž stojí před rozhodnutím, zda s ním uzavřít smlouvu o exkluzivitě neboli spolupráci ve výhradním zastoupení. Obávají se, že taková smlouva je pro ně ve většině případech nevýhodná a pokud by spolupracovali s více realitními makléři najednou, mohli by získat pro svou nemovitost více peněz i lepší servis. V následujícím článku vám vysvětlím, jak se věci skutečně mají.
VÝHODY EXKLUZIVNÍ SMLOUVY S REALITNÍM MAKLÉŘEM
1. Skutečný profesionál spolupracuje s klientem pouze ve výhradním zastoupení
Profesionální realitní makléři, kteří mají vynikající reference, už nepracují bez exkluzivní smlouvy. Zcela běžné je to i v zahraničních zemích na západ od nás. Tito makléři jsou si plně vědomi svých schopností a chápou, že jedině díky výhradnímu zastoupení mohou klientovi nabídnout ty nejlepší služby. Proto raději volí méně nemovitostí, na které se můžou plně soustředit.
2. Získáte perfektní péči – makléř do vás bude investovat peníze i čas
Profesionálně zpracovaná prezentace nemovitosti je dnes nutným základem – makléř musí investovat nemalé peníze do profesionálních fotografií, vizualizací, videa či virtuální prohlídky, k tomu platit inzerci na realitních portálech a sociálních sítích…
Pokud byste svou nemovitost zadali více makléřům najednou, samozřejmě by veškeré výdaje každý z nich osekal na minimum na úkor kvality. Pokud by totiž nemovitost prodal některý z jeho konkurentů, nikdo mu jeho peníze nevrátí zpět a zbytečně by prodělal.
Poctivý makléř ve výhradním zastoupení naopak ošetří veškerý prodejní a poprodejní servis v rámci provize – kvalifikovaný cenový odhad, kompletní marketing, ověření bonity kupujících, organizaci prohlídek, advokátní služby, úschovu kupní ceny, komunikaci s katastrálním úřadem, předání nemovitosti, převody energií i daňové poradenství. Informujte se proto vždy, jaké služby má makléř zahrnuty v provizi.
3. Vyhnete se konkurenčnímu boji makléřů a prodáte za nejvyšší možnou cenu
Domníváte se, že když bude vaši nemovitost prodávat více makléřů, získáte výhodu a příležitost prodat za více peněz? Jenže ono je to přesně naopak. Čím více makléřů nemovitost prodává, tím větší konkurenční boj mezi nimi panuje. Každý z nich se proto bude snažit prodat co nejrychleji a prvnímu zájemci, aby předběhl ostatní. Logicky tak prodá za nejméně výhodných podmínek, bude vás tlačit do slev a celý proces urychlovat, jen aby získal náskok.
Naopak makléř ve výhradním zastoupení jedná ve váš prospěch, má přehled o všech zájemcích a může s nimi vyjednávat o ceně. Ve finále prodá tomu, kdo nabídne za vaši nemovitost nejvíce.
4. Nabídka na internetu bude působit jednotně a důvěryhodně
Pokud svěříte svou nemovitost jednomu makléři, postará se o prezentaci nemovitosti komplexně. Zájemci na internetu najdou transparentní a ověřené informace, jasně danou prodejní cenu, krásné fotografie – vše kvalitně a v jednom stylu.
Více makléřů se naopak rovná nejednotná komunikace. Kupující budou nemovitost objevovat na různých serverech, s rozdílnými popisky, nekvalitními fotografiemi, často také inzerovanou v různých cenových relacích. Dochází tak k matení potencionálních kupců informacemi v několikanásobné, nekvalitní a nedůvěryhodné inzerci.
Hlavně se vám ale nepodaří představit plný potenciál nemovitosti, můžete dokonce znehodnotit její cenu. V horším případě se z ní může stát tzv. ležák – nedůvěryhodná nabídka, která působí podezřele a není o ní zájem.
Celá tato situace nejenže bývá pro kupující značně matoucí, může se naopak stát i jejich esem v rukávu. Mohou totiž snáze vyjednávat o slevě u vícero makléřů! Při spolupráci s jedním makléřem se vám to nestane.
5. Vždy na vaší straně – jen díky exkluzivitě může makléř plně hájit vaše zájmy
Když makléř svého prodávajícího klienta reprezentuje exkluzivně, může lépe chránit jeho zájmy i prodejní cenu nemovitosti. Není pod tlakem z jiných realitních kanceláří. Má rovněž veškeré podklady a informace k nemovitosti, dostatek času věnovat se případu a lepší prostředí pro vyjednávání. Určuje pravidla a podmínky komunikace se všemi zájemci o koupi a celý proces díky tomu realizuje na profesionální úrovni.
6. Uděláte si přehled o tom, jaký je o vaši nemovitost skutečný zájem
Makléř ve výhradním zastoupení s vámi bude pravidelně komunikovat a předávat vám veškeré informace o postupu prodeje a vývoji na trhu. Budete mít k dispozici seznam všech zájemců a získáte tak ucelený přehled o tom, jaký je o vaši nemovitost zájem. Dle toho snáze nastavíte prodejní strategii tak, abyste prodali co nejrychleji a za nejlepší cenu. Ve chvíli, kdy se budou zájemci ozývat více makléřům najednou, vznikne akorát chaos a nepřehlednost, která vás může zbytečně připravit o peníze.
7. Chráníte zájmy kupujících
Někteří zájemci o nemovitost si dnes už zjišťují, zda prodávající spolupracuje pouze s jedním makléřem a chtějí vidět smlouvu. Předcházejí tím riziku, že mohou o nemovitost přijít těsně před uzavřením obchodu nebo v průběhu vyjednání hypotečního úvěru, pokud ji nakonec prodá jiná realitní kancelář.
8. Budete komunikovat s jednou vztyčnou osobu – vše půjde snáze
S prodejem nemovitosti je spojeno mnoho dílčích úkonů. Představte si, že by vám volalo 5 různých makléřů – budete si pamatovat jména, termíny prohlídek a s kým jste se na čem dohodli? Díky exkluzivitě budete mít na své straně jednu vztyčnou osobu a parťáka, na kterého se můžete spolehnout. S klidem mu můžete svěřit klíčky a nechat organizaci prohlídek na něm, čímž si ušetříte nervy i čas.
9. Makléř udělá vše proto, aby prodal v určeném časovém horizontu
Bojíte se, že poté co podepíšete exkluzivní smlouvu, složí makléř ruce do klína, neboť bude mít svou provizi jistou? Je tomu právě naopak. Výhradní smlouva se podepisuje na omezenou dobu, časový rámec se dle Zákona o realitním zprostředkování uzavírá na období maximálně 6 měsíců – více najdete zde. Makléř logicky udělá vše proto, aby vaši nemovitost prodal ve vymezeném časovém horizontu a za nejlepší možnou cenu.
Právě Zákon o realitním zprostředkování, který najdete ve Sbírce zákonů pod číslem 39/2020, zvýšil požadavky na realitní zprostředkovatele v zájmu ochrany klientů. Dnes by se vám tedy již nemělo stát, že vás bude nepoctivý makléř nutit do podpisu exkluzivní smlouvy na dobu neurčitou, jako to bylo možné dříve. Smlouva by nebyla neplatná.
