Jak bude prodej probíhat?

Rozhodli jste pro spolupráci se mnou, nebo nad tím přemýšlíte? To mě velice těší! Abyste si udělali ucelený obrázek o tom, jak prodej nemovitosti probíhá, sepsal jsem pro vás článek, kde vám jednotlivé kroky přiblížím. Ať víte, co nás společně čeká.

Stanovení cílů

Hned v začátku se sejdeme na strategické schůzce. Potřebuji si vyslechnout vaše cíle, přání, požadavky i termíny, které máte s prodejem nemovitosti spojené. Něco málo jsem o tom psal už v tomto článku. Každý klient má jiné priority a očekávání – někdo potřebuje prodat rychle, protože se musí k určitému datu stěhovat. Jinému záleží na osobnosti nového majitele a chce si kupce důkladně prověřit. Z mé zkušenosti chce ale většina prodávajících prodat co nejrychleji a za co největší cenu. Všechny tyto požadavky vezmu v potaz a na jejich základě pak pro vás navrhnu konkrétní řešení prodeje. Nejdůležitější pro mě přitom je, aby byl spokojený prodávající i kupující, tedy obě smluvní strany.

Podrobný plán prodeje

V další fázi vypracuji celkovou strategii prodeje vaší nemovitosti. Společně tento postup projdeme, abyste věděli, na co vše se připravit. Nastíním vám i různé alternativy, které můžeme zvážit, abyste získali vždy co nejlepší podmínky. Společně s advokátní kanceláří vypracuji návrh Smlouvy o zprostředkování, abyste si ji mohli v klidu pročíst a vznést případné připomínky.

Kvalifikovaný odhad prodejní ceny

Po důkladné prohlídce nemovitosti a nastudování všech dodaných informací pro vás připravím analýzu prodejní ceny. Cena se odvíjí od celkového technického stavu nemovitosti, lokality i potenciálu jejího budoucího rozvoje dle územního plánu. Dále pak nahlížím do rozsáhlých databází – na pomoc si beru cenové mapy a aktuální nabídkové ceny v okolí. Tyto parametry poté spáruji s historickými daty z naší rozsáhlé databáze uskutečněných prodejů, které odhalí, za kolik se nemovitosti v dané lokalitě skutečně prodávají.

Marketingová strategie na míru

Podrobný marketingový plán bude vypracován na základě vašich cílů a zohledňovat bude definovanou cílovou skupinu potenciálních zájemců o koupi. Pro vaši nemovitost připravím se svým týmem kampaň na míru – vytipujeme vhodné sociální sítě a digitální kanály, připravíme časový harmonogram i plán placených propagací. Skvěle připravená marketingová strategie zásadním způsobem ovlivní úspěch obchodu a zajistí vám ty nejlepší možné podmínky prodeje. Vaše nabídka bude vidět, vhodnou formou vyzdvihne pozitiva nemovitosti a osloví vytipovanou cílovou skupinu kupců.

Zahájení spolupráce

Pročetli jste si mnou vypracované plány a dává vám to smysl? Pak už nic nebrání podpisu Smlouvy o zprostředkování. Hned poté se můžeme dát do práce. Ve vypracované smlouvě se dozvíte konkrétní činnosti, které vám v rámci prodeje zajistím i co vše můžete očekávat. Smlouvu můžeme podepsat na dobu určitou a v případě potřeby ji prodloužit. Nezapomeňte ale, že můžete kdykoliv odstoupit bez jakýchkoliv penalizací – to je už riziko podnikání, které beru sám na sebe. Předem vás ale mohu ujistit, že naprostá většina klientů se mnou dojde až ke zdárnému cíli.

Příprava nemovitosti k prodeji

Vzhled nemovitosti je naprosto klíčový, první dojem můžete udělat pouze jednou. Někdy se proto vyplatí investovat čas či malou částku do drobných úprav. Výsledný estetický dojem vám může pomoci prodat snáze a rychleji. Někdy to mohou být menší opravy, vymalování nebo prosté vyklizení nepotřebných věcí. Pokud se na úpravách domluvíme, vše vám rád pomůžu zařídit a zorganizovat.

Prezentace nemovitosti

Nyní přichází oblíbená část prodeje, která udělá z vaší nemovitosti realitní hvězdu, aby v záplavě nabídek na internetu zářila – viz mé Služby.

1. V  případě, že vybavení vaší domácnosti neodpovídá současným trendům, spolu s interiérovým designérem se postarám o tzv. home staging. Váš byt či dům zkrášlíme pomocí designových doplňků, aby vše ladilo v harmonický celek. V případě potřeby vám zapůjčíme nábytek, dekorace, květiny, textílie a další vybavení.

2. Poté se může dát do díla fotograf, který za pomoci profesionální techniky nemovitost nafotí. Výsledné fotografie v „postrocesu“ upraví, aby vynikly v tom správném světle, byly barevně dokonalé, přitom reálné a vše vypovídající.

3. Videoprohlídka není stále běžným standardem, já ji ale považuji za naprosto klíčovou součást prezentace. Nejenže přitáhne zájem kupujících, dokáže také lépe zprostředkovat pozitivní emoce a celkovou atmosféru místa. Ucelený obrázek pomáhá kupujícím v rozhodovacím procesu a na prohlídku se k vám už vydávají opravdoví zájemci. Ti měli příležitost nemovitost lépe poznat a jsou si jisti, že vyhovuje jejich požadavkům.

4. 3D Matterport neboli scan nemovitosti doporučuji využívat u větších a členitých nemovitostí – simulace návštěvy prostoru zde takřka nahrazuje fyzickou přítomnost. Po důkladném nascanování prostor vytvořím komplexní 3D pohled a procházku celou nemovitostí. Zájemci tak plně pochopí dispozice, dojde tak k selekci potenciálních kupujících pouze na vážné zájemce i k úspoře času na fyzických prohlídkách. POZOR ale, ne vždy 3D scan doporučuji. Pokud má vaše nemovitost působivou a zcela unikátní atmosféru, která je nepřenositelná, je lepší zájemce zvát na osobní prohlídky a na tyto přednosti je nalákat.

Marketingová kampaň

Ve chvíli, kdy máme nachystanou kompletní prezentaci nemovitosti, můžeme se pustit do masivního marketingu, který bude probíhat synergicky na více platformách.

​Propagace na realitních serverech

Vaši nemovitost zveřejním na zhruba 30 nejvýznamnějších realitních portálech. Nabídku budu na těch největších pravidelně placeně topovat v nejvýhodnějších časových pásmech. Ta jsou odlišná v případě pozemku, domu, bytu či komerční nemovitosti. Díky správnému načasování docílíme nejvyššího dosahu a počtů zobrazení.  

Placené reklamy na sociálních sítích

V rámci své zastupující realitní kanceláře ARCHER reality Praha a.s. připravím propagaci na našich sociálních sítích. Video zveřejním na YouTube kanále, spustíme rovněž placené reklamy na Facebooku a Instagramu. Díky analytickým nástrojům dokážeme spolehlivě zacílit na uživatele, kteří představují ideální cílovou skupinu pro vaši nemovitost. Ať už prodáváte startovací byt na okraji Prahy, komerční nemovitost v centru nebo pozemek za Prahou – každou nabídku dostaneme k těm správným lidem. V případě segmentu high-end a luxusních nemovitostí pak doporučuji klientům targetovanou propagaci na LinkedInu – výhodou jsou zde možnosti pokročilého cílení dle pozice, funkce i oboru podnikání.

Prověřování zájemců

Slyšeli jste už o bytových turistech? Jsou to lidé, kteří chodí roky na prohlídku bytů a nikdy žádnou nekoupí – je to pro ně jakýsi zvláštní druh zábavy. I kupující je třeba prověřovat – jejich solidnost, majetkové poměry, zda jim nehrozí exekuce anebo jestli skutečně dosáhnou na hypoteční úvěr. Pokud pro banky nebudou dostatečně bonitní, vy budete zbytečně ztrácet čas na jednáních, která nikam nevedou. Se zájemci proto vedu podrobný rozhovor. Zjišťuji, zda nemovitost opravdu vyhovuje jejich požadavkům, nahlížím do registru dlužníků apod. – na prohlídkách chceme už jen solventní zájemce.

Vedení prohlídek

V praxi se mi nejlépe osvědčilo vést prohlídky jednotlivě – nejsem příznivcem dnů otevřených dveří, kdy se vám na místě vystřídá hned několik zájemců, kteří se navíc můžou potkat. Kupujícím dávám prostor vyptat se na všechny důležité detaily a v klidu si nemovitost projít, vše prohlédnout, strávit v ní nějaký čas, aby si mohli lépe představit, zda si takto představují svůj nový domov. Je to osobnější a komornější, kupující se uvolní a s místem lépe sžijí. Vždy mám připraveny i vytisknuté materiály s obrazovou dokumentací a všemi důležitými detaily. Ještě více to umocní zážitek z prohlídky a k podstatným informacím se mohou vracet znovu doma s rodinou.

Legislativa aneb vše podle zákonů

V praxi se řídím Zákonem o realitním zprostředkování, který si můžete podrobně pročíst pod tímto odkazem. Spolupracuji s prověřenou advokátní kanceláří, která se v oblasti realitního práva pohybuje dlouhá léta a má za sebou tisíce úspěšných realitních případů i skvělé reference.

Rezervace nemovitosti

Blížíme se do finále. Pokud najdeme toho správného kupce, podepisujeme s ním rezervační smlouvu, která chrání zájmy obou stran. Tímto dokumentem obě strany stvrzují, že mají zájem o převod vlastnictví nemovitosti. Ve smlouvě jsou jasně stanovené podmínky a termín, do kterého je zájemce povinen složit rezervační zálohu, abyste neztráceli drahocenný čas. Přesto jsem i nadále v kontaktu s dalšími potenciálními kupci pro případ, že by ze strany současného kupujícího došlo ke komplikacím.

Ošetřená kupní smlouva a bezpečná úschova

Od chvíle, kdy se nemovitost zarezervuje, začíná běžet dohodnutý časový úsek, během kterého musí zájemce složit celou kupní cenu, aby mu rezervace a jistina nepropadla. Spolu s advokátní kanceláří mezitím připravíme úvěrové a zástavní smlouvy a dohodneme se na podpisu smlouvy kupní. Bezpečné provedení celé transakce opět zaštiťuje má spolupráce s advokátní kanceláří, která nad všemi kroky dlí. Samozřejmostí je pak pojištěná a smluvně perfektně ošetřená advokátní úschova.

Finální převod nemovitosti

Nejprve si obě strany musí schválit podmínky kupní smlouvy, následně kupující podepíše smlouvu úvěrovou a až poté přistoupíme k podpisu smlouvy kupní a zástavní. Kupující pak tyto smlouvy předkládá své bance, aby mohl čerpat částku kupní ceny, financuje-li nemovitost hypotečním úvěrem. Jakmile je částka plně uhrazena do advokátní úschovy, doručím potřebné dokumenty na příslušný katastrální úřad. Postarám se o veškerou administrativu, platbu příslušných kolků a dohlédnu na zápis zástavního i vlastnického práva. O jednotlivých krocích vás budu pravidelně informovat. Poté co bude proveden zápis na katastru, domluvíme se na předání nemovitosti novému majiteli.

Výplata úschovy na váš účet

Po předání nemovitosti se neprodleně postarám o vyřízení nového listu vlastnictví a informaci o vkladu, kterou vám zašle katastrální úřad. Tímto posledním krokem bude moci být z úschovy vyplacena kupní cena za nemovitost, která poputuje rovnou na váš účet. Teď už se můžete těšit ze zdárně dokončeného obchodu a vrhnout se do nové životní etapy.

​Znáte své daňové povinnosti?

Prodejem to ale nekončí. K nemovitostem se vážou daňové povinnosti. Rád vám pomůžu se v problematice zorientovat. Zde uvádím alespoň základní informace, které je do začátku dobré znát.

Podrobněji o daních se můžete dočíst v mém článku – Znáte své daňové povinnosti?